Thursday, October 29, 2009

深圳试水“勾地制度”

21世纪经济报道 钟良 深圳报道 2009-10-27 22:50:49

1987年12月,深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理条例》,敲响了中国土地拍卖“第一槌”。

12年后,在土地制度改革上,深圳再领风骚,将借鉴香港已经实行多年的经验,在国有土地使用权招拍挂出让中实行“勾地制度”。

10月27日,从深圳市规划和国土资源委员会传出该市将试行“勾地制度”的消息。同日,本报从深圳市规划和国土资源委员会证实,目前深圳市 “勾地制度”试行办法的方案已起草完毕,方案草案经该市政府审议通过后有望近期开始推行。

至此,自2006年1月国土资源部起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中提出“有条件的地方,可以建立勾地制度”终于落下一子。

起源香港

勾地制度源于香港。

“1998 年以前,香港执行的是定期卖地制度。受亚洲金融危机冲击,香港楼市进入低迷,开发商停止购入土地,地价一泻千里,港府便暂停了卖地转而采用勾地制度,以避 免在市场低潮期土地被贱卖。”香港首讯研究中心研究员梁海明在接受本报采访时表示,“这是勾地在香港实行的最初目的。”

按照流程,香港地政 总署在每年年初进行前期市场调研,了解开发商和房地产市场的土地需求情况后,地政总署根据开发商和市场的需求,结合政府意识制定年度土地出让的勾地表,并 公示勾地表的所有土地。然后开发商对有需求的土地进行勾地,政府提前一个月对成功勾出的土地进行拍卖公示。在土地拍卖中,以勾地者最初勾地价为底价,价高 者得;如无应价者,土地由勾地者以最初勾地价成交。最后土地购入者签署土地使用合同,办理相关手续。

对此,梁海明评价说,这样制定出来的土地供应计划就可以满足市场需求,保证了拍卖的成功率。同时,勾地政策也使开发商有充分的时间进行决策。

“如在拍卖当中该底价不保,政府会收回该块土地,以保证不贱卖资产。”梁海明表示,勾地制度是达到了政府不直接干预市场和通过土地供应管理来宏观调控的目的。

但是勾地制度本身也有其缺点。

“从香港的经验看,勾地制度演化成了‘只许地价涨,不许地价跌’的土地交易制度。在该制度下,政府关门制订勾地表上每块土地的底价,并不时作出调整,整个过程是不透明的。”梁海明认为这为权力寻租提供了良机。

深圳试点

借鉴香港的做法,国土资源部于2006年年初提出了勾地制度的土地出让方式。

按照国土资源部规定,勾地的主要步骤为“对具体宗地有使用意向的单位和个人提出勾地申请,并承诺愿意支付的土地价格;市、县国土资源管理部门认为其承诺可以接受的,以招拍挂方式出让该宗地;申请人应当参加招拍挂且报价不能低于承诺价格”。

对此,业内人士分析认为,这一出让方式在可以预防未来土地出让中出现“贱卖”之外,也可以预防“流拍”现象,从而有利于保障政府收益。

但对招拍挂制度来说,勾地本身并不是一个本质的变化。中央政府出台勾地制度的原因在于:宏观调控后地价低迷;土地流拍现象严重;土地出让秩序混乱,各地政府招商引资对工业用地采取低地价批租方式出让。

中国土地学会的有关人士认为,国内将要实行的政策与香港的“勾地”制度还是存在一定的差异。国土资源部门提出的“土地成交价格申报制度”其实是对土地“招、拍、挂”政策的完善和补充,杜绝土地在“招、拍、挂”政策执行中出现的一些“猫腻”。

近日各地“地王”频现,上海、北京均爆出其前三季度卖地收入超过500亿元,即使对于可用土地资源十分紧张的深圳而言,前三季度卖地收入也超过了80亿元。

上 述人士亦对本报表示,勾地制度的目的在于完善我国目前的土地出让制度,而不仅仅是防止土地流拍这么简单。“勾地制度本质是通过市场询价和成交的土地供应制 度。从其运行机制来看,如果开发商对房市预期不好,就会选择不做出勾地申请。随着土地供应减少,房地产价格相对稳定。反之,开发商看好房市,必会积极勾地 和参与招拍挂,土地与房市供应增加,减少泡沫出现。”

中央财经大学投资系房地产研究所易成栋博士同时提醒,勾地制度的成功运行需要良好的制度环境、廉洁高效的政府、理性的房地产企业,以及市场信息的充分表达、有效的运作程序。

Thursday, September 3, 2009

Maximize Profits With Volatility Stops

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5 Signs Of A Pending Bull Market

Being able to accurately spot the beginning of a bull market can be one of the most lucrative skills around. This fact alone makes it difficult to achieve, as so many well-educated and experienced investors try to spot the signposts that lead us into traditional bull markets.
Are we in one right now? Opinions vary, but the S&P 500's 45% + rise since March 2009 certainly meets the traditional definition of a 20% rise from a market low. But a better definition of a bull market is an extended period of time when markets are stable with an upward trend. The extended part is key, as it allows all investors the chance to participate without feeling like it's a race to the top.

Let's look at five signs that tend to predict the next bull market. No single one is a surefire tip, but that's just the way Mr. Market likes it: he has a nasty habit of eliminating patterns and keeping investors mystified for as long as possible.

Sign No.1 – Sector and industry leadership changes in the stock market.In the most basic sense, bull markets come when more people want to buy stocks than sell them. Because stocks love to turn bullish before the broad economy picks up, look for a shift in demand to the stocks that benefit first from economic growth. Stocks in sectors like financials, industrials and retail often lag behind in a bear market - nobody wants them.
When a bull is approaching, these sectors often become market leaders. Large institutional investors start piling in, hoping to see the conditions of these companies improve first. So look for leadership to change from defensive sectors like utilities, healthcare and consumer staples. When investors start dumping the latter in exchange for financials, industrials and basic materials, it's a good sign that major investors are optimistic about the future. (To learn more, read Industries That Thrive On Recession.)


Sign No.2 - Key economic indicators turn upward.We get a slew of economic indicators all throughout the year, but several have been deemed leading indicators for their ability to foretell future growth in the all-important indicator of gross domestic product (GDP). When GDP is positive and growing, the bull market is already in. So look for a turn in the following key leading indicators:
A rise in industrial production
Several weeks of falling jobless claims
A rise in the Philly Fed Index
Rising durable goods orders
A true bull market should be predicated by all four indicators showing growth, or at least changing direction if they have been falling for several months.


Sign No.3 - The Baltic Dry Index turns sharply upward.The Baltic Dry Index is a specialized measure of the rates paid by producers and shippers of key raw inputs like coal, iron ore and grains. These raw materials are purchased by the ton, so they need to be put in large carrier ships and sent all around the world to the companies that will use them to create energy, steel, food products and other consumer goods.
This index is good to watch because there's a long lead time before growth in shipping leads to higher production of goods by the end users themselves. The Baltic Dry Index is also quite volatile, so higher price action is easy to spot, and may give a clue toward future growth in the economy long before it shows up elsewhere.

Sign No.4 - Money market fund assets drop.When investors are generally skittish, they sell their risky investments (stocks) and move cash into safer ones like bonds and money market funds. In a bear market, money market fund assets will rise and rise, building a bubble of pent-up demand. After all, money market funds may be safe, but they won't earn you a solid return. (For more insight, see Do Money Market Funds Pay?)
The Investment Company Institute publishes weekly figures on the aggregate amount held in all types of funds - stock funds, bond funds and cash funds. Look for a sustained drop in money market fund assets, and a corresponding rise in stock fund assets. This will signal that investors are making their way back into the stock market. The higher that money market assets grow in a bear market, the more gunpowder is available to fire back into the stock market when the bull is back.

Sign No.5 - Stock indexes stabilize.This last sign may sound overly redundant, but don't be fooled by its simplicity. Stock market indexes need to form a bottom that can be recognized by all participants. They then need to form a stable upward trend over weeks and months, rather than a volatile zig-zag that threatens to turn south just as much as north. The more stable the trend of the broad indexes - like the S&P 500 - the more confident investors can become, especially those who have been patiently waiting on the sidelines for obvious signs of safety before dipping their toes back in.


Parting Thoughts
Don't be afraid of missing a few percentage points of stock returns in your efforts to safely and accurately spot a bull market. The best bull markets last for years, not months, and you'll sleep far better at night if you've developed strong convictions about your investment. Leave the whipsaw trading to the iron stomachs of the world, and take your time in evaluating all the signs.

Tuesday, August 25, 2009

环比 同比 定基比

环比发展速度是以报告期水平与其前一期水平对比(相邻期间的比较),所得到的动态相对数。表明现象逐期的发展变动程度。如计算一年内各月与前一个月对比,即2月比1月,3月比2月,4月比3月 ……12月比11月,说明逐月的发展程度。

环比计算公式:

环比=


同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响,用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。如,本期2月比去年2月,本期6月比去年6月等。

同比计算公式:

同比计算公式


定基比发展速度也叫总速度。是报告期水平与某一固定时期水平之比,表明这种现象在较长时期内总的发展速度。如,"九五"期间各年水平都以1995年水平为基期进行对比,一年内各月水平均以上年12月水平为基期进行对比,就是定基发展速度。

三季报堪忧 盖茨买进兖州煤业

黑金的光芒暂时黯淡。

8月23日,兖州煤业(600188.SH)发布中报,上半年实现营业收入96.6亿元,同比减少25.2%;实现归属于母公司股东的净利润19亿元,同比减少49.7%。

公司称,业绩大幅下滑的主要原因是煤价下跌,上半年综合售价515.18元/吨,同比下降146.67元/吨或22.2%。

由于预计煤炭需求减少,销售均价下降,公司对第三季度的预计颇为悲观:预计本集团前三季度实现的归属于母公司股东的净利润将比2008年前三季度减少超过55%。

三季度即将结束的前两个月,公司的悲观预计已经部分变为现实。

8月24日,联合证券发布的兖州动力煤混煤坑口价格走势图显示,目前兖州动力块煤车板含税价格在700元左右,兖州混煤车板含税价格不足600元,均创下年度新低,而去年三季度,相应煤价均处于历史高位,前者更是接近1000元大关。

兖州煤业的业绩之所以牵系于市场煤价,和其采取以现货价格为主的销售策略有关。渤海证券分析师张顺对记者表示,除少量的电合同煤外,兖煤基本都是现货,其比例大约在70%-80%。
2007和2008年煤价大幅上扬之际,这种销售策略曾使兖州煤业大获其利。但作为现货供应商,与合同定价的企业相比,它的业绩对市场环境更敏感,价格下跌之际,所受影响也首当其冲


但对于下半年的价格走势,张顺表示,预计煤炭价格将略好于上半年,主要支撑因素是经济回暖的预期。经济回暖态势下,钢铁行业将向好,而钢铁企业是兖煤的主力客户。

经济回暖带来“价升”的同时,也带来“量增”。尽管上半年,公司生产原煤1728万吨,同比减少80万吨或4.4%,但产量增加在二季度就已有所体现。

中金公司指出,二季度,其重要子公司山西能化和兖煤澳洲的生产明显好转。其中,一季度山西能化受到山西省安全整顿的影响,产量仅10万吨;二季度商品煤产量升至37万吨;随着国际煤炭市场的好转,兖煤澳洲的商品煤产量也从一季度的23万吨上升到40万吨。这使兖州煤业单位成本
显著下降,推动二季度业绩环比回升。

除产能的恢复,兖州煤业对澳企Felix的收购方案如果成功,也将为其带来产能的扩充。上述联合证券报告称,长远看,收购澳矿可使兖州煤业增加10%储量,同时随着Felix产能扩张,也将带来公司产能的提升。

国元证券分析师周海鸥近日表示,兖州煤业上市的1998年,煤炭销售量2028万吨,2002年达3505万吨。但2003年达到3941万吨之后的5年多,一直没有增长,2008年,公司煤炭销售量为3756万吨,公司因此求煤若渴。

除对煤炭资源的渴求催动外,兖州煤业早年就成立的兖煤澳洲子公司,也为公司开展此宗并购提供便利。接近公司高层的人士称,这次收购就是以兖煤澳洲为主体进行,而集团公司则作为强大后盾,为其提供资金等支持,比如为其获取银行贷款提供担保等。

中报显示,BILL & MELINDA GATES FOUNDATION TRUST(盖茨基金)二季度持有200万股,跻身兖州煤业A股十大股东之列,形成对照的是数只内资基金则大规模减仓,其中华宝兴业减仓达896万股。

二季度,兖州煤业几近走平,但从三季度开始加速上涨,7月1日至8月24日,涨幅达18.85%。

Sunday, August 23, 2009

2009VS2007:两个牛市的比较

以史为鉴。

首先得承认,在从去年1664点的底部开始,上证指数用9个月的时间完成了翻番的走势,随后在11个交易日又完成了近20%的调整,这和两年前的那场波澜壮阔的牛市多少有些相似之处。

事实上,在过去的一个月中,投资者们已经开始将2008年以来的行情和2007年进行着各种各样的对比,以此来确定现在市场的位置究竟是不是泡沫,预判市场未来的走势,甚至用来确定自己持有的个股是高企还是低估。

本文试图从各个方面将这两个不同时期的牛市——如果此前的指数翻番的过程也算牛市的话——之间的异同之处,通过比较希冀能够为投资者在此后的行情中有所帮助。

都是流动性惹的祸

有一点是市场参与各方一直认可的,无论是2007年那场6000点的盛宴,还是今年以来股指翻番的行情,宽裕的流动性在其中均扮演了不可或缺的角色。

所不同的是,2007年之初的货币政策较为温和,无论是最初存款活期化还是之后大量热钱涌入;国内实体经济在经历了2003年流动性丰裕至2005年流动性紧张的状态之后再次面临宽松。

相比之下,从去年11月份开始的上证指数翻番行情中同样起着不可忽视作用也是流动性,所不同的是这次是国家为了刺激经济而实施的适度宽松的货币政策,不断大幅攀升的新增贷款额与股指形成了正相关的关系。

这一趋势最终导致的结果将是,此轮行情的走向和资金供给密切相关,于是当新增贷款从6月份1.5万亿滑落至7月份的3559亿元的时候,上证指数开始上演了11个交易日急挫20%的暴跌走势。

不过从8月11日央行公布的7月份金融数据来看,新增贷款催生流动性的现状开始发生改变,活期存款及储蓄分流与外汇占款将起着重要的替代作用。

如果将目前的存款活期化和此前进行比较,如今的水平仅仅和2006年第四季度相当,在新增贷款遭遇骤减的背景之下,资金供给的主动权将重新回到投资者手中。

国泰君安在8月17日发布的一份标题为《回望2007》的研究报告中认为,“与2007年的高峰期相比,目前活期化还存在巨大空间,即使在到达高位后仍可持续至大盘转向。”

另一方面,按照外汇储备扣减贸易顺差和实际利用FDI后得到的热钱规模显示,自今年3月份热钱从净流出转为净流入之后,外汇占款投放明显增加,这也是促使中国成为最早触底反弹国家的一个重要原因。

按照目前众多卖方机构的观点,中国目前宽松的货币政策和较多的投资机会将吸引国外资金的持续流入,下半年热钱流入和外汇占款投放有望保持目前的趋势。

国信证券宏观分析师林松立将目前流动性从之前过剩回归至合理偏宽松水平称之为流动性的第一个拐点,那么对于市场来说,寻找第二个拐点——流动性从合理水平到短缺——将变得尤为重要。

林松立的观点则是,“年内至明年一季度流动性不会遭遇第二个拐点”,但是虽然“人民币贬值趋势形成所带来的流动性收缩的局面一两年内很难会发生,但由于通胀预期的高涨以及信贷增速在2010年上半年的大幅度回落,都有可能在明年二季度从合理水平逆演变成流动性短缺。”

下跌中继还是反转?

应该说,在央行通过控制新增贷款导致的流动性趋紧的背景之下,不少卖方机构开始将眼光从流动性转向基本面。

东方证券在21日发布的一份报告指出,“从中期看,在经济复苏的大背景下,主导市场运行的力量将从流动性驱动转向基本面。”

不得不承认,2007年和2009年两轮股市启动时的宏观背景迥然相异,宏观经济景气度可谓一个天上,一个地下。具体来说,发电量一个处在高处,一个是低谷;CPI和PPI在2007年那年月同比在10%附近,而在2009年初处在由正转负的过程中。

更为重要的是,经过2005年下半年和2006年轰轰烈烈的股改之后,在控股股东和流动股东利益一致的推动之下沪深两市上市公司的业绩出现了集中释放,这是2007年牛市最为重要的要素。

一份来自国泰君安研究所的统计中显示,从2003年至2006年间,上市公司净利润同比增长在0-100%之间;不过进入2007年之后,上市公司净利润同比出现爆发性的增长,并且在2007年年中甚至达到了250%的同比增幅。

而从2008年第三季度开始,上市公司净利润同比出现了负增长,2009年4月公布的上市公司第一季度报告显示这一趋势变得更为严重。

所幸的是,来自天相投顾的最新统计显示,在截至8月20日两市已经公布半年报的876家上市公司业绩来看,虽然上半年合计1140.3亿元的净利润同比下降18.78%,但是剔除不可比公司,二季度环比却出现51.91%的增长。

于是,在经济复苏的预期之下,上市公司在接下来的下半年的业绩将在很大程度上左右着市场走势。来自东方证券的测算认为,“尽管1-5月份全部工业企业利润下降了23%,但其回升的速度比较快,我们预期全年(含12月份)的有望增长19%左右”。

虽然这一测算远远不如乐观的兴业证券预计的2009年上市公司业绩同比28.11%的增长幅度,但这已经足以支撑当前市场之下A股25倍的平均市盈率。

在上证指数创下3478点反弹新高的8月4日前后,沪深两市的平均市盈率在36倍左右,市净率在3.5倍左右,依然低于2007年“5·30”时50倍平均市盈率和4.5倍平均市净率。

如果单从宏观经济政策层面做对比,2009年和2007年似乎并不具有可比性,合资券商高华证券的分析师更愿意将目前中国政策转向和2003年-2004年的政策来进行对比。

该券商在8月19日发布的最新一期中国经济简评中指出,“中国上次始于2003年的调控周期为分析中国当前的潜在政策调整提供了借鉴。”

在2003年5月,央行首先选择了引入票据替代国债成为对冲流动性的工具;当年9月央行上调存款准备金率100个基点,并辅以窗口知道等一系列措施抑制贷款增长;2004年4月存款准备金率被再次上调50个基点,政府在此后还出台了一系列抑制信贷、投资和物价的行政措施;直到2004年10月29日,央行才动用了利率工具,将一年期存贷款利率同时上调27个基点。这距离政府开始实施调控政策整整过去了18个月。

据此,高华的分析师认为,“政策措施的出台可能分三步走,所采取措施的效果和强度将逐步增强。”

“我们预计今年第四季度政策的方向会得到调整,伴随以50个基点的存款准备金率上调。在经济过热和通胀压力的信号进一步显现之后,政府将在2010年出台力度更大的调控措施,包括三次加息。”